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은행 전세대출을 받아 오피스텔이나 빌라에 들어갈 때, 은행은 보증금 반환채권에 질권설정을 걸어 자기 몫을 안전하게 지킵니다. 문제는 세입자가 직접 낸 개인자금 3700만 원 같은 부분입니다. 은행은 보호해주지 않고, 전세보증보험도 질권설정 때문에 가입이 어렵다면 어떻게 해야 할까요? 이번 글에서는 자기자금을 안전하게 지킬 수 있는 현실적인 방법들을 사례와 함께 정리해드립니다.
은행은 자기 돈만 지킨다 – 내 돈은 내가 지켜야 한다
질권설정은 은행 대출금 보호 장치일 뿐, 세입자의 자기자금까지 지켜주지 않습니다. 예를 들어 1억 4600만 원 대출 + 3700만 원 자기자금으로 전세 계약을 했다면:
- 집주인이 보증금을 못 돌려줄 경우
- 은행은 1억 4600만 원을 먼저 회수
- 남은 3700만 원은 임차인이 직접 소송, 경매 배당 등을 통해 받아야 함
👉 따라서 보증보험 대체 수단이나 계약 단계 보완 장치를 마련하는 게 필수입니다.
3700만 원 지키는 5가지 방법
1. 등기부등본 확인은 기본
계약 전 등기부등본을 확인해 근저당, 가압류, 가처분이 없는지 체크해야 합니다. 선순위 권리가 많으면 내 돈은 뒷순위로 밀려 거의 못 받습니다.
📌 사례: 성남에서 오피스텔 계약한 D씨는 근저당 1억 5000이 걸린 집에 2억 보증금으로 들어갔다가, 경매로 넘어가면서 은행만 돈을 회수했고, 자기자금 5000만 원은 고스란히 날렸습니다.
2. 특약사항에 ‘보증금 반환 책임 강화 조항’ 넣기
계약서에 다음 같은 특약을 추가하세요:
- “임대인은 계약 종료 시 보증금 전액 반환을 보장하며, 반환 지체 시 법정이자 및 추가 손해배상을 부담한다.”
- “임대인은 임차인의 전세보증보험 또는 보증상품 가입에 필요한 서류 제공에 적극 협조한다.”
이 특약은 소송 시 법적 근거가 되며, 임대인의 책임을 분명히 할 수 있습니다.
3. 임차권등기명령 제도 활용
만약 계약 만료 후 보증금을 못 받게 되면, 바로 임차권등기명령을 신청하세요. 등기에 임차권을 올려 두면, 추후 집이 경매로 넘어가더라도 배당 순위를 확보할 수 있습니다.
4. 부분 보증보험·대체 상품 가입 가능성 확인
HUG나 SGI 전세보증보험은 질권설정 시 전체 가입이 안 될 수 있지만, 일부 은행은 대출금 제외 자기자금에 대해 별도 보증 상품을 운영하기도 합니다.
👉 반드시 은행에 “자기자금 보증 상품” 여부를 확인해보세요.
5. 이사비·위약금 특약으로 합의 퇴거 준비
집주인이 자금 압박에 시달릴 경우, 계약 종료 전에 협상을 통해 이사비나 위약금 특약을 두는 방법도 있습니다. 실제로 일부 세입자는 "퇴거일에 보증금 전액 지급하지 못하면 하루당 ○○만 원의 지연 위약금을 낸다"는 특약으로 자기자금을 방어했습니다.
결론: 내 돈은 ‘계약서와 등기부’가 지킨다
3700만 원 자기자금은 은행이 보증해주지 않습니다. 결국 내가 직접 계약 단계에서 안전 장치를 마련해야 합니다.
- 계약 전 등기부등본 꼼꼼히 확인
- 계약서에 보증금 반환 특약 반드시 삽입
- 임차권등기명령 제도로 배당 순위 확보
- 자기자금 보증 상품 여부 은행에 확인
- 최악의 경우 이사비·위약금 특약으로 협상
은행이 대출금을 지켜주듯, 임차인도 자기자금을 지켜줄 법적 무기를 계약 단계에서 준비해야 합니다.
내 집은 아니더라도, 내 돈은 내 손으로 반드시 지킬 수 있습니다.