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월세 계약, 단순히 보증금과 월세 금액만 맞추면 끝일까요? 실제로는 그렇지 않습니다. 계약서에 몇 줄만 제대로 넣어도 나중에 수백만 원의 손해를 피할 수 있습니다. 퇴거 시 보증금 반환 문제부터, 하자 보수 책임, 전입신고와 확정일자 협조까지. 특히 요즘같이 임대인과의 분쟁이 잦은 시장 상황에서는 ‘계약 전 미리 넣어야 할 문장’이 중요해지고 있습니다.
이번 글에서는 실제 사례를 바탕으로, 임차인이 꼭 챙겨야 할 필수 조항들을 정리해 드립니다.
보증금 반환 & 원상복구 – “이 조항 없으면 보증금 못 돌려받을 수도”
많은 임차인들이 퇴거 후 보증금 일부를 돌려받지 못하는 문제를 겪습니다. 그 이유는 대체로 '원상복구 범위'가 명확하지 않거나, 보증금 반환 시점이 지켜지지 않기 때문입니다.
🛠 사례
서울 마포에 거주하던 A 씨는 퇴거 2일 전까지도 집을 정리하며 청소까지 끝냈지만, 임대인은 벽지 변색과 바닥 찍힘을 이유로 보증금 200만 원을 차감했습니다. 하지만 이는 임대차보호법상 ‘자연 마모’로 원상복구 대상이 아닙니다. 계약서에 이에 대한 조항이 없었기에, A씨는 법적 대응도 어렵게 됐습니다.
✅ 이렇게 써넣으세요:
- 임차인이 모든 월세 및 관리비를 완납하고, 자연 마모는 원상복구 제외
- 퇴거일 또는 계약 종료일에 보증금 반환
- 임대인이 지체 시 법정 지연이자 부담 명시
소유권 이전, 하자보수, 전입신고 – “내가 여기 살고 있다는 걸 보장받는 조항들”
계약 기간 중 건물주가 바뀌는 일은 생각보다 흔합니다. 문제는 새로운 집주인이 기존 계약을 인정하지 않거나, 전입신고/확정일자를 거부할 때입니다. 또, 중간에 보일러나 화장실 고장이 생겼는데 임대인이 수리를 미루는 일도 매우 흔합니다.
🛠 사례
B 씨는 이사 후 전입신고를 하려고 했지만, 임대인이 건물 담보대출 문제로 주소 사용을 꺼려했고, 전세보증보험 가입도 막혔습니다. 계약서에 관련 조항이 없었던 탓에, 임대인이 협조하지 않아도 제재할 수 없었습니다.
✅ 반드시 넣어야 할 내용들:
- 소유권 변경 시 임차인 통보 의무
- 신규 소유자에게 계약 승계 명시
- 전입신고·확정일자·보험 가입을 위한 정보 제공 동의
- 화재보험·전세보증보험 가입 시 임대인 협조 의무
- 보일러, 에어컨 등 주요 설비는 임대인 수리 책임
- 임차인이 직접 수리 시 영수증 제출 → 비용 보상 명시
공과금, 도어록, 퇴거청소 – “퇴거 시 분쟁 피하는 디테일 조항들”
퇴거할 때 가장 자주 발생하는 분쟁 중 하나가 도어록 비밀번호, 공과금 정산, 청소 상태입니다. "비밀번호를 안 알려줬다", "청소가 너무 더럽다", "공과금 누락됐다"는 이유로 보증금에서 차감하려는 임대인들이 많습니다.
🛠 사례
경기 고양시에 살던 C 씨는 퇴거 후 청소 업체를 부르지 않았다는 이유로 전문 입주청소비 25만 원을 보증금에서 제하고 받았습니다. 하지만 법적으로 일반 청소만 의무이지, 전문청소는 필수가 아닙니다.
✅ 꼭 적어두세요:
- 임차인은 퇴거 전까지 공과금 정산
- 임대인은 입주 전 미사용 기간 공과금 청구 불가
- 도어록 비밀번호 인계 및 임대인 변경 의무
- 퇴거 시 일반 청소만으로 충분, 전문청소는 의무 아님
결론: “이 문장 몇 줄이 나중에 수백만 원 막아줍니다”
월세 계약서에 들어가는 단 몇 줄의 문장이, 나중에 큰 손해를 막아주는 법적 방패가 됩니다.
임대인과 좋은 관계를 유지하는 것도 중요하지만, 계약서에 명확하게 적어 두면 오해 없이 서로를 보호할 수 있습니다.
특히 보증금 반환, 전입신고, 하자보수, 원상복구 범위는 반드시 적어야 하고,
‘이건 당연하지 않나?’ 싶은 부분도 계약서에 빠져 있다면 당연한 게 아닌 상황이 됩니다.
이제 계약할 준비되셨나요?
위 조항들을 복사해서 계약서나 특약사항에 그대로 넣으셔도 좋습니다.