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오피스텔을 갭으로 매입했는데, 세입자가 계속 살고 있다면? 직접 거주할 생각이라면 당연히 세입자에게 퇴거를 요청하고 싶겠지만, 생각보다 간단한 문제가 아닙니다.
"두 달 전에만 통보하면 나가는 거 아니야?"라고 쉽게 생각했다가, 법적으로 퇴거 거부당하고 민사 소송까지 가는 일이 비일비재합니다. 이번 글에서는 오피스텔 매입 후 세입자 퇴거 통보 방법, 법적 기준, 실제 사례를 통해 현실적인 대응 전략을 알려드립니다.
단순 통보는 퇴거 사유가 아니다! – 계약 기간이 '우선'
가장 많은 오해 중 하나가 "소유자가 바뀌었으니 세입자는 나가야 한다"는 생각입니다. 하지만 대한민국 주택임대차보호법상 세입자는 계약기간 동안 거주 권리를 보장받습니다.
즉, 오피를 매입한 새로운 소유자라도, 기존 임대차 계약은 그대로 승계됩니다.
- 세입자의 계약 기간이 남아있다면 강제로 내보낼 수 없음
- 소유권 변경 ≠ 자동 퇴거 통보
- 계약만료 6개월~2개월 전 사이에만 퇴거 통보 가능
🛠 사례: "두 달 전에 통보했는데, 안 나가요!"
서울 영등포에서 오피스텔을 매입한 A 씨는, 기존 세입자의 계약 만료일이 두 달 반 남은 상태에서 “실거주 목적이니 계약 종료 후 나가 달라”라고 통보했습니다.
하지만 세입자는 이를 무시하고 계약 갱신을 요구했고, A씨는 강제 퇴거 소송까지 고민하게 됐습니다.
왜 이런 일이 생겼을까요?
바로 임대차 계약 갱신요구권 때문입니다.
세입자 내보내려면? – ‘정당한 사유’와 ‘기한’이 핵심
현행법에 따라, 세입자가 계약기간 내에는 퇴거하지 않아도 됩니다.
또한 최초 2년 계약 이후, 1회에 한해 2년 연장 요청이 가능하며, 임대인이 이를 거부하려면 다음 조건 중 하나를 충족해야 합니다.
✅ 퇴거 통보 가능 요건 (정당한 갱신 거절 사유)
- 직계존속·본인 실거주 목적 (단, 실제 거주해야 함)
- 세입자의 계약 위반 (월세 연체, 불법 전대 등)
- 건물 철거·재건축 필요
- 전입신고 없이 거주하지 않는 경우 등
- 계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 서면 통보 필수
- 이 시기를 놓치면, 자동으로 2년 연장됩니다
📌 실거주 목적이라도, 실제로 입주해야 효력 인정
입주 안 하고 Airbnb 돌리거나 빈집으로 둘 경우, ‘거짓 갱신 거절’로 소송 패소 가능성 있음
가장 현실적인 방법: 계약 종료에 맞춘 ‘합의 퇴거’
세입자를 반드시 내보내야 할 상황이라면, 가장 실용적인 방법은 계약 만료에 맞춰 ‘합의 퇴거’를 유도하는 것입니다.
✅ 현실적 절차
- 계약 만료일 확인
- 6~2개월 전 ‘실거주 목적 퇴거 통보’
- 세입자와 퇴거 합의서 작성
- 필요 시, 이사비 또는 보상금 제안
🛠 사례:
부산 해운대에서 오피를 매입한 B 씨는, 실거주 목적 퇴거 통보를 하고, 세입자에게 이사비 100만 원을 지급하는 조건으로 ‘합의 퇴거’를 이끌어냈습니다.
퇴거 후 바로 입주했고, 세입자는 만족스러운 대우에 별다른 분쟁 없이 이사했습니다.
결론: 내 집이라도 법대로 접근해야 평화롭다
"내가 산 집인데 왜 못 들어가?" 라는 생각은 자연스럽지만, 임차인의 권리는 법으로 강력히 보호받고 있습니다.
오피스텔이나 다세대 등 임대사업이 활발한 지역에서는 세입자의 계약 갱신요구권을 무시하면 역소송에 휘말릴 수 있습니다.
- 계약 만료 6개월~2개월 전 실거주 목적 퇴거 통보
- 통보는 서면으로 남기고, 내용증명 활용 권장
- ‘실거주’는 실제 입주해야 인정
- ‘합의 퇴거’는 분쟁 없이 빠르게 해결하는 전략
앞으로 오피 매입 계획이 있다면, 세입자의 계약 기간과 갱신 가능 여부를 반드시 먼저 확인하시고 접근하세요.
내 집이지만, 법적으로는 ‘당장은 내 집이 아닐 수도 있다’는 사실을 잊지 마세요.