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공공지원 민간임대 아파트에 입주할 예정이라면, 보증보험 가입 여부와 임대인 구조, 향후 분양 전환 시 안전성을 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히 사업 만료 후 임대인이 신탁사에서 개인으로 바뀌는 경우, 세입자의 권리가 달라질 수 있어 주의가 필요합니다. 이번 글에서는 실제 사례를 토대로 보증보험 미가입 사유와 향후 리스크를 분석합니다.
사례: 보증보험 가입이 안 된다는 안내
입주 예정자 A씨는 2025년 11월에 공공지원 민간임대 아파트에 들어갈 예정입니다. 그런데 입주사무실에서 들은 말은 다소 충격적이었습니다.
“해당 아파트의 주택 시세는 약 4억 6000만 원, 전세보증금은 1억 6000만 원이라서 보증금 비율이 60% 미만입니다. 따라서 주택도시보증공사(HUG) 보증보험은 의무가 아니고, 개인적으로 가입도 불가능합니다. 현재 입주민 중 누구도 가입하지 못했습니다.”
즉, A씨는 1억 6000만 원의 보증금을 내고 들어가지만, 보증보험에 가입할 방법이 없다는 것입니다.
보증보험 가입이 안 되는 이유
- 보증보험 의무 적용 범위: 보증금이 주택 가격 대비 60% 이상일 때만 의무 가입
- 임대사업자 보증보험 면제 규정: 신탁사가 임대보증 이행자로 지정된 경우, 가입 제한
- 신탁구조 특성: 수탁자(신탁사) 명의 계약 → 일반 보증보험 적용 불가
👉 요약하면, 보증금이 시세 대비 낮고, 신탁 구조로 되어 있어 보증보험 자체가 적용되지 않는 것입니다.
신탁사·건축사 지분 50:50 구조, 안전한 걸까?
장점:
- 신탁사가 소유권 보유 → 개인 임대인보다 안정성
- 건축사 지분으로 개발 초기 책임 소재 분명
한계:
- 지분 구조가 세입자 보호를 담보하지는 않음
- 분양 전환·지분 매각 시 새로운 임대인 등장 가능
- 계약 만료 시 보증금 반환 위험 여전
분양 전환 또는 임대인 변경 시 위험 가능성
- 역전세 리스크: 시세 하락 시 보증금 반환 어려움
- 전세사기 가능성: 임대인이 개인으로 전환되면 보증 안정성 하락
- 분양 전환 불확실성: 분양가, 우선분양권, 계약 조건 미정
세입자가 취할 수 있는 실용적 대처 방법
- 계약 전 확인: 보증금 반환 의무 주체 명시, 사업자 등록 여부 확인
- 보증보험 대체 수단 검토: 민간 보증 상품, 지자체 보증 제도 확인
- 사업 만료 전 대비: 분양가 기준, 분양 전환 조건, 계약 승계 여부 체크
결론: 보증보험 대체 수단 검토
현재 상황에서 보증보험 가입이 불가능한 이유는 보증금이 시세 대비 낮고, 신탁 구조라 적용 대상이 아니기 때문입니다.
또한 신탁사·건축사 지분 구조가 안전을 보장하는 절대적 근거는 아니므로, 임대차 계약 시 보증금 반환 주체와 분양 전환 조건을 명확히 하는 것이 중요합니다.
특히 임대인이 개인으로 바뀔 경우 역전세·보증금 미반환 리스크가 커질 수 있으므로, 계약 만료 전 반드시 법률 상담과 지자체 지원제도를 확인하시길 권장합니다.