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상가 임대차 계약 종료 시점이 다가오면 임차인과 임대인 간의 긴장이 고조되기 마련입니다. 특히 임차인이 먼저 계약 종료 의사를 밝혔지만, 이후 다시 계약을 연장하겠다고 의사를 번복하는 경우가 종종 발생합니다. 이런 상황에서 임차인은 과연 계약 연장을 강제할 수 있을까요? 본 글에서는 상가건물임대차보호법을 중심으로, 계약 종료 후 번복 시 임차인이 갖는 법적 권리와 임대인의 거절 가능성에 대해 구체적으로 살펴보겠습니다.
상가건물임대차보호법의 갱신요구권
상가건물임대차보호법은 소상공인이나 자영업자의 안정적인 영업활동을 보호하기 위해 마련된 법률로, 이 법의 핵심 중 하나가 바로 ‘계약갱신요구권’입니다. 임차인은 최초 임대차 계약을 포함해 최대 10년까지 계약을 갱신할 수 있는 권리를 보장받습니다. 이는 임대인이 특별한 사유 없이 일방적으로 계약을 종료할 수 없도록 하기 위한 장치입니다. 계약갱신요구권은 단순한 권리가 아니라 법적으로 강력히 보호되는 권한입니다. 다만, 이 권리는 ‘임차인이 계약갱신을 명확히 요청한 경우’에만 행사할 수 있습니다. 따라서 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신 의사를 표시하지 않거나, 오히려 ‘계약 종료 의사’를 밝히는 경우, 갱신요구권은 소멸됩니다. 즉, 임차인이 임대인에게 “계약을 연장하지 않겠다”는 의사를 공식적으로 전달했다면, 이는 계약갱신요구권을 자발적으로 포기한 것으로 간주됩니다. 이 경우에는 법적으로도 다시 번복하여 연장을 요구할 수 있는 근거가 매우 약해집니다.
계약 종료 의사 통보 후 번복, 효력이 있을까?
임차인이 계약 종료를 임대인에게 알린 후, 다시 마음이 바뀌어 계약을 연장하고 싶다고 통보하는 사례는 현실에서 자주 발생합니다. 그러나 법률적으로 중요한 것은 ‘의사표시의 도달’입니다. 즉, 계약 종료 의사가 임대인에게 전달된 시점부터, 해당 의사는 효력이 발생합니다. 민법 및 임대차보호법에서는 일단 의사표시가 상대방에게 도달하면 철회할 수 없다는 것이 원칙입니다. 따라서 계약 종료를 통보한 이후에는, 임차인이 일방적으로 의사를 번복하더라도, 임대인은 이를 수용할 의무가 없습니다. 예를 들어 다음과 같은 사례를 보겠습니다. - 2020년 8월 21일: 상가 임대차 계약 체결 - 2025년 8월 31일: 임차인이 계약 종료 의사 임대인에게 통보 - 2025년 9월 1일: 임차인이 다시 계약 연장 의사를 밝힘 - 2025년 9월 8일: 임대인이 계약 연장을 거절 이 경우, 2025년 8월 31일의 종료 통보가 먼저 효력을 갖기 때문에, 9월 1일의 연장 요청은 법적으로 유효하지 않을 가능성이 큽니다. 결국 임대인은 계약 연장을 거절할 수 있고, 임차인은 해당 상가에서 퇴거해야 하는 상황이 될 수 있습니다.
임대인의 거절 통보와 임차인의 대응 방안
임차인이 계약 종료 후 번복 의사를 밝히더라도, 임대인이 거절할 경우 사실상 계약 연장은 어렵습니다. 이때 임차인이 취할 수 있는 조치는 제한적이지만, 다음과 같은 사항들을 점검해볼 수 있습니다.
- 계약갱신요구권 남은 기간 확인
- 최초 계약일 기준으로 10년 이내라면 갱신요구권 자격은 남아 있을 수 있습니다.
- 하지만 이 권리는 계약 종료 의사 표시로 인해 소멸될 수 있음에 주의해야 합니다.
- 서면 통보 여부 확인
- 계약 종료 의사가 서면으로 전달되었는지, 증거가 있는지 확인해야 합니다.
- 만약 종료 의사 표시가 구두나 비공식적 방식이라면, 법적 다툼의 여지가 존재합니다.
- 임대인과 재협상 시도
- 법적으로 강제할 수는 없어도, 임대인과의 관계나 입장을 고려하여 재협상을 요청할 수 있습니다.
- 다만, 임대인이 이미 새로운 임차인을 구했거나 다른 용도로 사용할 계획이 있다면, 재협상 여지는 줄어듭니다.
- 법률 전문가와 상담
- 계약 내용, 의사표시 방식, 갱신요구권 잔여 기간 등을 종합적으로 분석하기 위해 변호사나 공인중개사의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
결론적으로, 임차인의 의사 번복은 법적으로 보호받기 어려운 영역입니다. 계약 종료 의사표시는 신중히 해야 하며, 한번 표시한 후에는 법적 철회가 사실상 불가능하다는 점을 반드시 인식해야 합니다.
결론: 법률 전문가의 조언 받기
상가 임차인이 계약 종료 의사를 밝혔다가 뒤늦게 번복하더라도, 법적으로 이를 강제할 수는 없습니다. 의사표시는 도달되는 순간 효력을 발생하기 때문에, 계약 연장을 원한다면 초기부터 신중한 판단과 준비가 필수입니다. 특히 계약 만료 전 6개월~1개월 사이에 공식적인 갱신요구를 하지 않으면 권리 자체가 소멸될 수 있음을 명심하세요. 분쟁을 피하고 권리를 지키기 위해서는 사전에 법률 전문가의 조언을 받는 것이 안전합니다.